질문자가 고른 답
이 답의 자격감정평가사 · 상속·증여 부동산 시가 감정
유류분에서는 형이 받은 아파트를 아버지가 돌아가신 때의 가치로 평가합니다. 소송에서는 법원이 정한 감정인이 이 시점 기준으로 감정합니다.
평가 기준 시점
유류분을 계산할 때 생전 증여 재산은 상속 개시 당시 시가로 평가합니다. 2015년에 증여된 아파트라도 2026년 3월 기준 가치가 계산에 들어갑니다. 그동안 값이 올랐다면 유류분 금액도 그만큼 커집니다.
상태가 바뀐 경우
형이 증여받은 뒤 자기 돈으로 대수선이나 증축을 했다면, 그 부분까지 증여 재산으로 보지는 않습니다. 이때는 증여 당시 상태를 기준으로 상속 개시 당시 가치를 따지는 방식으로 평가합니다. 공사 시기와 내용을 확인할 자료가 있으면 미리 챙기세요.
평가 방법
| 대상 | 주로 쓰는 방법 |
|---|---|
| 아파트 | 같은 단지·비슷한 면적의 실거래 사례 비교 |
| 단독주택·토지 | 거래 사례, 원가, 개별 요인 보정 |
| 상가 | 거래 사례와 임대 수익 |
아파트는 실거래 자료가 많아 감정 결과의 폭이 비교적 좁지만, 층과 향, 수리 상태에 따라 차이가 납니다.
준비 순서
- 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 2026년 3월 전후 같은 단지 거래를 찾아 둡니다.
- 협의 단계에서 가격 다툼이 크면 감정평가서를 받아 협상 근거로 씁니다.
- 소송으로 가면 법원 감정 결과가 기준이 되므로, 감정인에게 낼 의견서에 비교 사례를 정리해 냅니다.
주의
증여세 신고 때 쓴 가격이나 공시가격은 유류분 계산의 시가와 다릅니다. 공시가격으로 계산한 금액으로 합의하면 실제보다 적게 받을 수 있습니다.
검토 기준일 · 답한 전문가 본인이 검토 · 법령이나 기준이 바뀌면 다시 검토해요.
- 상속정리중
공시가격과 시가가 다르다는 거 꼭 기억해야겠네요.




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