전입신고 확정일자, 둘 다 해야 보증금이 지켜지는 이유와 순서

전입신고와 확정일자는 무엇이 다른가요?

전입신고는 대항력, 확정일자는 우선변제권을 얻기 위한 요건입니다. 집을 넘겨받고 전입신고를 마치면 집주인이 바뀌어도 계약기간 동안 살 수 있고, 여기에 확정일자까지 받으면 경매·공매 때 뒤 순위 채권자보다 먼저 보증금을 받을 수 있습니다¹.

확정일자는 계약서에 공적인 날짜 도장을 찍어 그날 계약서가 있었다는 사실을 증명하는 것입니다. 둘 중 하나만 하면 보호가 반쪽이 됩니다. 확정일자만 받고 전입신고를 하지 않으면 우선변제권도 생기지 않습니다¹.

전입신고는 언제까지 해야 하나요?

새 주소로 옮긴 날부터 14일 안에 신고해야 합니다. 기한을 넘기면 과태료가 부과될 수 있습니다².

보증금을 지키려면 14일을 기다릴 이유가 없습니다. 대항력은 집을 넘겨받고 전입신고를 마친 다음 날부터 생기므로 잔금을 치르고 이사한 당일 신고하는 것이 좋습니다¹. 정부24에서 온라인으로도 할 수 있습니다⁵.

임차인 본인이 직장 사정으로 주소를 옮기지 못하더라도 함께 사는 가족이 전입해 있으면 대항력이 유지된다는 것이 법원의 판단입니다. 다만 가족 전원이 주소를 다른 곳으로 옮기면 그때부터 대항력이 사라집니다.

확정일자는 어디서, 어떻게 받나요?

주민센터, 등기소, 공증인 사무소에서 계약서 원본에 날짜 도장을 받으면 됩니다. 인터넷등기소에서도 온라인으로 신청할 수 있습니다¹⁴.

주택 임대차 신고를 하면 확정일자를 따로 받지 않아도 받은 것으로 봅니다³. 신고 대상은 보증금 6천만 원을 넘거나 월세 30만 원을 넘는 계약이며, 계약일부터 30일 안에 신고해야 합니다³. 대상 지역에서 빠지는 곳이 있으므로 정부24에서 본인 계약이 해당하는지 확인하세요⁵.

확정일자를 받기 전에 계약서의 주소가 등기부와 똑같이(동·호수까지) 적혀 있는지 확인해야 합니다. 보증금을 올려 재계약하면 늘어난 금액은 새 계약서에 확정일자를 다시 받아야 그 부분의 순위가 정해집니다¹.

전입신고와 확정일자를 같은 날 해도 안전한가요?

같은 날 해도 효력은 다음 날 0시부터 생깁니다. 그래서 같은 날 집주인이 은행 대출로 근저당을 설정하면 은행이 앞 순위가 될 수 있습니다¹.

예를 들어 10월 1일에 잔금을 치르고 이사·전입신고·확정일자를 모두 마쳤다면 대항력과 우선변제권은 10월 2일 0시에 생깁니다. 그런데 10월 1일에 접수된 근저당은 그날 바로 효력이 있어 순위가 앞섭니다. 이 틈을 줄이는 방법은 다음과 같습니다.

• 계약 전 집주인에게 납세증명서와 선순위 확정일자 현황을 보여 달라고 요구¹
• 잔금 직전에 등기부등본을 다시 떼어 근저당·가압류를 확인⁴
• 계약서 특약에 「잔금일 다음 날까지 담보권을 설정하지 않는다」 문구 넣기
• 잔금 당일 전입신고와 확정일자를 함께 처리
• 전세라면 보증금 반환보증 가입 여부 검토

이사를 나가야 하는데 보증금을 못 받으면 어떻게 하나요?

먼저 임차권등기명령을 신청해 등기가 끝난 뒤에 전입을 옮겨야 합니다. 등기 전에 주소를 옮기면 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있습니다¹.

임차권등기명령은 임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못했을 때 임차인이 혼자 신청할 수 있습니다¹. 등기가 마쳐지면 이사를 가도 그동안의 대항력과 우선변제권이 유지됩니다¹. 신청은 집이 있는 곳을 관할하는 법원에 하며, 신청과 등기에 든 비용은 집주인에게 청구할 수 있습니다¹.

보증금이 적으면 더 보호받을 수 있나요?

네, 보증금이 일정 금액 이하인 소액임차인은 경매에서 보증금 중 일정액을 다른 담보권자보다 먼저 받습니다. 대항요건을 경매 신청 등기 전에 갖춰야 합니다¹.

소액임차인 기준 금액과 먼저 받는 금액은 지역과 담보권 설정 시기에 따라 다르게 정해져 있어 해마다 확인이 필요합니다. 본인 계약에 맞는 금액은 찾기 쉬운 생활법령이나 법률구조공단 상담으로 확인하세요. 경매가 시작되면 확정일자를 받은 임차인도 법원이 정한 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 보증금을 배당받을 수 있습니다. 계약 전에 등기부의 선순위 담보 금액과 내 보증금을 더해 집값과 비교해 보면 위험을 미리 가늠할 수 있습니다.